关于房价涨跌的种种

For Fun evilven 2个月前 (04-16) 84次浏览 已收录 0个评论 扫描二维码

 

我觉得很多人对于房价的理解还是不够透彻。

 

我不想长篇大论,我就讲一些最简单的道理。

 

到底是什么决定了房价?

 

讲白了就一点,供需关系,供需是一切的起点和重点,其他所有原因纠结到最后,归根究底还是落在了供需关系上。

 

只不过供需关系不是一成不变的,有各种情况影响着供给和需求,甚至很多时候供需会在短时间内翻转,这也是很多人经常被房价毁三观的原因,说穿了还是没有看清背后的供给变换逻辑。

 

供给大于需求,必然降价;供给小于需求,必然涨价。

 

如果想要探究房价的涨跌,就分别来看供给部分和需求部分。

 

供给部分我进行了拆分,拆成了3项,分别是。

 

土地供给,房屋供给,资金供给。

 

需求部分我也进行了拆分,也拆成了3项,分别是。

 

自住需求,投资需求,改善需求。

 

先从供给端来看。

 

1.土地供给,指的是政府的土地出让。

 

这里需要注意的是,政府对于土地出让是有极端把控权的,也就是卖地不卖地,卖哪里的地,都是政府说了算,不要相信什么城市地不够用之类的鬼话,只要政府愿意放开供应,北上广深杭有的是土地。

 

只有核心市中心的核心地块,是限量的,这也是为什么李嘉诚说过,房产核心3要素就是地段,地段,地段,因为只有核心地段是没法复制的。

 

正由于核心地段的不可复制性,导致了涨的时候核心快快涨,跌的时候核心慢慢跌。

 

这里还需要注意的是,核心地段不是房地产商哔哔的XX核心,而是这座城市真正的全被开发完的无地可用的核心地段。

 

2.房屋供给,指的是政府与地产商配合,可供销售的房屋,可以是预售。

 

这里的第一把控权还是在政府,因为政府可以不给地产商发预售证,也可以强制要求地产商卖房,甚至可以限制价格,只有在政府不强力介入的前提下,地产商才有能力自己来捂盘或者降价。

 

地产商只有第二把控权。

 

3.资金供给,包括对公资金供给(给地产商)和对私资金供给(给按揭群众)。

 

这里的把控权还是在政府,政府可以要求银行给地产商放水,也可以要求不给地产商资金,由于房产行业大投入强现金流依赖的特点,导致政府可以通过资金来抓住地产商的命脉。

 

涉及到按揭群众,政府同样可以设置各种政策,导致银行的贷款松紧程度随时变化,让精准的一部分人才能借到钱。

 

 

说完供给端,我们说需求端。

 

1.自住需求

 

这里包含了2类人。

 

一类是期望利用这套房子在这座城市扎下跟的人,强需求户口,学区等附带条件,房子甚至是信仰,对房子的渴求程度超过房价涨跌的人,被丈母娘逼的那种,不属于这类人。

 

第二类是自己原本在这座城市的房子没了,必须要有套房子住,所以也不考虑房价涨跌,贵也得买,那些被拆迁后的农民,就是这类人。

 

2.投资需求

 

这里包含3类人。

 

1类是有一笔钱,需要投资,但是并不知道有什么投资渠道,眼瞅着通胀愁人,所以只能买房来抗通胀,这里包括个人和中小企业主。

 

1类是有一点钱,对房子极度迷信,加大量的杠杆,一口气贷款买很多套房,就等着房价暴涨让自己财务自由。

 

1类是也想自住,但是自住的意愿不足够强,有外力影响,所以买了房,被结婚逼着买房的,属于这种,因为没有结婚逼着,他们也不会去急着买,这套房是用于婚姻的投资。

 

 

 

3.改善需求

 

这部分人的特点是,自己有一套房,但是想换大房子,钱又不是很足够,只能卖掉当前的,来换新房子。

 

好了,所有的供给和需求都说完了,这里你会发现一个问题,供给端几乎完全掌握在政府手里,但是需求端,似乎都是要看个人的意志的。

 

但实际上不是,当你掌握了供需的某一端时,整个供给和需求都是可以被控制的。

 

我们来看看供需是怎么影响房价的,就从15年到现在的这一波疯涨来看。

 

首先要知道,15年之前,整个国内的房价其实是一个小崩盘状态的,很多地方烂尾楼,库存高的不像话,地方债务也很严重,看聪明的政府如何破题。

 

大家常看新闻应该都知道,从15年开始,我国开始了大规模的棚改,所谓棚改,就是拆迁,把城中村和一些农村房拆了,给一笔钱。

 

这造就了大量的刚需,因为农民没有房子了,必须要有地方住,而且他们还拿到了政府给的现金(拆迁款),可谓是既有需求,又有购买力。

 

当供给没有明显改善,而需求猛烈增加的时候,房价,就开始涨了。

 

当房价开始涨的时候,地方政府又可以愉快的卖地,然后GDP又开始好看了。

 

房价这种东西,就像股票一样,越涨越有人买,很多人一看房价涨了,原本不是刚需的人,出于投资的需求,也把自己认定为刚需,从而加入了买房大军。

 

而政府又机智地开始解决资金供给问题,降低贷款门槛,降低贷款利率,让更多想买的人得以入场,更多原本只买一套的人,得以加杠杆多买几套,很多人应该记得在15 16年的时候,房贷简单的不像话。

 

然后供需进一步失衡,买的人越来越多,人人都在讨论房子,这时政府的目的就达到了,涨价去库存,让人民的六个钱包来为国接盘。

 

当去库存任务完成后,政府就需要保证房价长期横盘稳中有跌了,这更考验智慧,因为涨价是甜蜜的痛苦,降价是沾了屎的砒霜。

 

首先,政府开始限制房子出售,就是不让卖了,但是又不能直接不让卖,这样会直接把房价搞崩,后果十分严重。

 

所以聪明的做法是,交易两端无非买卖,完全可以通过不让买来达到卖不出去的目的。

 

这就是限购。

 

通过限制买房的资格,来达到不让房子卖的结果,非常高明。

 

限购本身就是保护房价。

 

其次,要控制群众手里的资金,所以大家会发现,从18年初开始,贷款越来越难下了,条件越来越多了,费率越来越高了,很多人想买,但是没法贷款了。

 

这是从资金供给端来釜底抽薪。

 

接着,双拳出击,一手通过强制限价来控制开发商价格,另一手严格限制银行给房产开发商放贷,直接打在开发商的现金流上。

 

这导致的结果就是,开发商为了现金流不断,只能乖乖按照政府定的低价来卖自己的房子,不然现金流一断,就死了。

 

这一套组合拳下来,一手房和二手房倒挂,唯一的一点点刚需全都去买一手房了,整个二手房市场一片死寂,所有非刚需群体买了二手房的,都丧失了流动性。

 

而一手房的供应,价格,与地产商的资金,全都在政府手里,想怎么玩儿,就怎么玩儿。

 

至此,新一轮去库存圆满胜利,所有投机群体和部分倒霉刚需的六个钱包被关门打狗,非常漂亮。

 

看到这里,我想你也知道应该如何判断房市了。

 

我在14年底,15年初的时候大量购买房子,就因为看到了棚改,知道棚改会造就大量刚需,刚需的哄抬会造就更多的投资需求,房价毫无疑问会起来。

 

然后再18年初卖掉,卡的就是棚改逐渐结束,且当时整个杭州新房供应不足,只能买2手房,那些后知后觉的上车族咬牙也会买,因为害怕接着涨。

 

而实际上,在库存清完的那一刻,已经不会再涨了,再涨也只是市场调整前的惯性。

 

很多人看到这里,会问,那会不会有下一波棚改,或者下一波去库存啊?

 

当然会有,但不是现在。

 

现在政府的目的依然是打压房价,限购松绑没有意义,因为接盘侠是没能力全款买房的,必须要靠按揭,而靠按揭,则必须依赖银行贷款的门槛降低,包括首付比例和利率。

 

起码目前,政府没有这方面的意愿。

 

很多人又说了,1.5W亿放水怎样怎样,房价还要涨。

 

朋友,朋友,放水归放水,这次的水,不是放在房地产上的,也没有给按揭松绑。

 

并且你要知道,这一波被关上门的,是大量的投机群体,一旦闸门放开,他们会不顾一切代价出逃的,那时房价会恐慌性下跌。

 

在一个恐慌性下跌的市场,是没有买家的,尤其是在这个经济寒冬的大背景下,很多人连维持自己的房贷都已经竭尽全力了。

 

而且所谓的六个钱包,在上一波差不多都被关进去了,韭菜从何而来?

 

起码2年内,房价就是横盘+阴跌了,2年后的事情,我们起码要1年后再看。

 

 

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